Kroll: la Congiuntura Immobiliare in Italia nel secondo semestre del 2025

Milano, 18 febbraio 2026. Di Paola Ricciardi, Country Manager di Kroll.

Kroll ha pubblicato il nuovo report “La Congiuntura Immobiliare in Italia – Secondo Semestre 2025”, elaborato dal proprio Centro Studi, che offre una panoramica dettagliata sull’andamento del mercato immobiliare italiano, evidenziando trend, asset class emergenti e prospettive di investimento. Fra le principali evidenze emerse:

• Nel 2025 in Italia il volume degli investimenti corporate ha totalizzato circa 12,3 miliardi di euro (+26% vs. 2024). In termini assoluti questo risultato attesta il raggiungimento di un nuovo massimo storico per volume di transazioni. L’asset class Retail ha guidato il mercato degli investimenti immobiliari in Italia, con 3,4 miliardi di euro, pari al 28% del totale. Seguono Hospitality & Healthcare con 2,9 miliardi di euro (24%) e la Logistica con 2,15 miliardi di euro (17%).
• Il Retail ha attratto la maggior parte degli investimenti (3,4 miliardi di euro, il 28% sul totale), registrando la miglior performance storica del comparto. Un impulso decisivo è provenuto dal secondo semestre, durante il quale sono state finalizzate tre operazioni di dimensione superiore ai 400 milioni di euro: la prima riguardante la vendita di Oriocenter, il più grande shopping center italiano, la seconda relativa all’acquisizione da parte di Frey di un portafoglio di outlets e l’ultima relativa alla cessione di Carrefour, uno dei principali operatori della GDO, caratterizzato da un rilevante portafoglio immobiliare sottostante.
• All’interno dell’asset class "Hospitality", la componente hôtellerie rappresenta circa il 75% (2,2 mld di euro), con il luxury come principale motore degli investimenti, mentre l’Healthcare ha segnato un risultato record vicino ai 700 milioni di euro grazie a due operazioni di portafoglio, confermandosi un mercato di nicchia per numero di deal ma rilevante per la dimensione media delle transazioni.
• L’asset class Living & Sviluppi rappresenta il 9% sul totale attestandosi a circa 1,15 miliardi di euro. Un ruolo di primo piano è stato ricoperto dallo Student Housing, che ha catalizzato circa quasi la metà del volume complessivo investito nell’anno, consolidando il suo appeal tra le asset class più ambite dagli investitori, interessati sia a progetti di sviluppo che a prodotti core. In Italia il numero di studenti universitari è in crescita e ha raggiunto quasi i 1,7 milioni, ma l’offerta di alloggi dedicati copre una piccola parte della domanda. Questo squilibrio apre ampi margini di sviluppo per il settore del PBSA (Purpose-Built Student Accomodation) sostenuto sia dall’interesse degli investitori sia dalla crescente presenza internazionale.

Per quanto riguarda le singole città, Milano si trova al centro di un intenso processo di rigenerazione urbana, alimentato anche dai progetti legati alle Olimpiadi Invernali 2026.

Questi interventi rappresentano occasioni strategiche per riqualificare aree oggi poco valorizzate, suscitando un forte interesse da parte degli investitori, in particolare per iniziative mixed use con una componente residenziale e di living.

Il mercato immobiliare della città si mantiene solido sia sul fronte dei prezzi sia della domanda, sostenuto dalla limitata disponibilità e dall’attrattività internazionale di Milano.

La città si conferma il principale polo di investimento in Living & Sviluppi del Paese, attirando circa due terzi dei capitali e distinguendosi per operazioni di grande scala, in particolare nello Student Housing, dove due transazioni nell’area metropolitana hanno superato i 100 milioni di euro ciascuna.

Roma si conferma una capitale in grande fermento, grazie a una serie di eventi di rilievo internazionale che stanno generando importanti ricadute socioeconomiche e urbanistiche.

Il PNRR sta rappresentando inoltre una solida base per una ripresa strutturale, capace di accrescere il valore immobiliare, migliorare la qualità della vita e attrarre nuovi residenti, famiglie e investitori.

La domanda residenziale è in aumento, ma si scontra con la scarsità di offerta nel centro storico, mantenendo elevata la pressione sui prezzi.

Nel settore terziario, l’interesse si concentra nel CBD e nel Greater EUR, con crescente attenzione dei developer alla riconversione verso usi residenziali e ricettivi.

La forte domanda di spazi prime, unita alla scarsità di immobili di alto livello e a una pipeline di sviluppo limitata, mantiene elevata la pressione sui canoni, le cui prospettive di crescita restano solide nei submarket più ambiti.

“Nella prima metà del 2026 si prevede un proseguimento dell'attività di investimento, con un focus maggiore sui segmenti più influenzati dai macro-trend che dominano il mercato.

Continua la fase espansiva dell’hospitality, che punta sempre più verso una diversificazione del prodotto per ampliare l’offerta; l’affermarsi di soluzioni alternative nella sfera del living con duplice target, giovani, studenti e giovani professionisti, e senior.

Il mercato italiano si conferma attrattivo anche per segmenti emergenti come Healthcare, che mostra un potenziale crescente in risposta alla trasformazione della società e i data center, il cui sviluppo è strettamente connesso alle infrastrutture energetiche.

L’asset class Retail mostra buone prospettive per il 2026, grazie al ritorno degli investitori istituzionali, alla performance dell’high-street ed alla resilienza dei centri commerciali” commenta Paola Ricciardi, Country Manager di Kroll.

Il report completo è disponibile sul sito ufficiale di Kroll Advisory SpA.