Kroll: Il Focus sugli investimenti immobiliari in Italia nei primi 9 mesi del 2025

Milano, 15 dicembre 2025. Di Massimo Mendola

Nei primi tre trimestri del 2025 gli investimenti nel commercial real estate italiano hanno totalizzato circa 7,9 miliardi di euro, segnando un volume in aumento rispetto allo stesso periodo del 2024 (+22% YoY).

È quanto emerge dal report “Ieri, Oggi, Domani – Secondo Semestre 2025” pubblicato da Kroll Advisory SpA.

A partire dalla seconda metà del 2024, si è registrato un miglioramento del clima di fiducia degli investitori, favorito dalla normalizzazione della politica monetaria della BCE.

La riduzione dei tassi d’interesse e del costo del capitale ha favorito il rilancio degli investimenti, sostenuti anche dalle buone performance del mercato occupier.

Questo ha portato a un aumento del volume e della dimensione delle transazioni, delineando uno scenario positivo per il futuro.

La prospettiva continua a essere segnata da un moderato grado di tensione ed occorre monitorare l’andamento delle transazioni.

Nella prima metà del 2026 si attende un proseguimento dell’attività di investimento, con un focus maggiore sui segmenti più influenzati dai macro-trend che dominano il mercato.

Tra le asset class maggiormente dinamiche emergono i Data Center, che richiedono in parallelo importanti investimenti in infrastrutture energetiche, il proseguimento della fase espansiva settore dell’Hospitality, che punta sempre più verso una diversificazione del prodotto per ampliare l’offerta, l’affermarsi di soluzioni alternative nella sfera del Living con duplice target, giovani, studenti e giovani professionisti, e senior.

In termini di volumi di investimento, il settore Retail si distingue con circa 2,2 miliardi di euro, pari al 28% del totale degli investimenti da inizio anno, segnando +38% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno.

Al secondo posto si colloca il settore dell’Hospitality & Healthcare, che ha registrato circa 2 miliardi (25% sul totale) segnando +54% sul precedente anno.

Al terzo posto troviamo a parimerito con il 15% del totale transato, il comparto degli Uffici e della Logistica con circa 1,2 miliardi. Infine, il Living ha registrato circa 750 milioni di euro di investimenti (+9% YoY).

“Il 2025 si chiuderà con un risultato che confermerà la significativa ripresa dell’attività immobiliare in Italia; molto probabilmente il volume complessivo supererà i 10 mld di Euro, per la prima volta dopo la performance registrata nel 2022, grazie al closing di numerose operazioni, previste nell’ultimo trimestre dell’anno, soprattutto nei settori logistica, retail, uffici e living,” commenta Paola Ricciardi, Country Manager di Kroll Advisory.

“La fiducia degli operatori è sostenuta da indicatori economici positivi e da un rinnovato interesse degli investitori verso asset sia di qualità che da riposizionare.

La stabilizzazione dell’inflazione ha spinto il Consiglio direttivo della BCE a proseguire con la politica di riduzione dei tassi di interesse, intervenendo nelle riunioni di febbraio, marzo, aprile e giugno, per poi mantenerli stabili. Questo trend ha contribuito a contenere il costo del debito, rendendo il mercato più competitivo e attrattivo.”

Focus Asset Speciali / Emergenti

In questa categoria rientrano generalmente i prodotti immobiliari legati a settori di nicchia come infrastrutture di telecomunicazione ed energy, Data Center, parcheggi e strutture sportive. Queste asset class presentano un rischio di vacancy attuale e prospettico molto limitato a causa della scarsità di immobili idonei a specifiche funzioni rispetto alla domanda degli utilizzatori. In particolare: 

• Il mercato dei Data Center sta registrando un’accelerazione senza precedenti, sia in termini di espansione geografica che di volumi, spinta dalla crescente domanda di capacità di calcolo, alimentata dall’e-commerce e dalle nuove tecnologie emergenti come il deep learning, il machine learning e gli algoritmi generativi. Negli ultimi anni, il settore dei Data Center in Italia ha registrato un’espansione significativa. Secondo lo studio di AGICI, entro il 2030 il mercato europeo dei dati varrà circa 1.000 miliardi di euro, con 190 miliardi di investimenti in nuovi Data Center. L’Italia ha prospettive di crescita promettenti, grazie a fattori competitivi come aree industriali riconvertibili, una rete elettrica moderna, energia rinnovabile abbondante e connessioni sottomarine strategiche. Il settore potrebbe triplicare la capacità installata, passando da 600 MW a 2 GW, generando 18 miliardi di investimenti entro il 2030. La domanda elettrica crescerà da 7 a 20 TWh, pari al 6% dei consumi nazionali. La crescita favorirà anche l’intera filiera industriale e una sinergia con le utility energetiche, promuovendo modelli di business integrati e sostenibili.
• Un’altra asset class da monitorare attentamente è quella del Self Storage. Il settore beneficia di una domanda intrinsecamente non ciclica, di bassi requisiti di investimento e di un ridotto rischio di obsolescenza. In Europa, dove il solo Regno Unito rappresenta un terzo del settore, il mercato è ancora in una fase iniziale di sviluppo, con significative opportunità di crescita, inclusa l’Italia, dove il mercato ha potenziale di forte espansione, spinto da stili di vita in cambiamento, urbanizzazione e nuove esigenze dei consumatori. La crescita è favorita anche dal boom dell’e-commerce, dalla riduzione degli spazi abitativi e dall’aumento dei costi delle case: in questo contesto, il Self Storage offre una soluzione pratica ed economica per gestire gli oggetti in eccesso. Gli immobili destinati a questa attività richiedono meno interventi straordinari rispetto ad altre asset class e la domanda è guidata principalmente da eventi della vita delle persone, risultando meno influenzata dall’andamento dell’economia generale.
• Nel Paese stanno emergendo e consolidandosi ulteriori asset class specializzate, in particolare nel settore sportivo e del tempo libero.
• Questa dinamica è sostenuta da un calendario di eventi internazionali di grande rilievo, tra cui le Olimpiadi e Paralimpiadi Invernali di Milano-Cortina 2026, per le quali si stanno costruendo numerosi impianti sportivi in diverse località, cui seguiranno la 38ª edizione della Coppa America a Napoli nel 2027 e la XX Edizione dei Giochi del Mediterraneo a Taranto che rafforzeranno ulteriormente l’attrattività del Paese.
• L’Italia ospiterà anche la Coppa Davis nel triennio 2025–2027 e le ATP Finals dal 2026 al 2030, che si svolgeranno tra Torino e Milano.
• In parallelo, Milan e Inter hanno acquisito la proprietà dello stadio Giuseppe Meazza e delle aree circostanti, con un investimento superiore ai 210 milioni di euro, per avviare il progetto di un nuovo impianto condiviso. I lavori partiranno dopo le Olimpiadi, segnando un ulteriore passo verso la valorizzazione infrastrutturale e sportiva del territorio.
• Gli investimenti nelle energie rinnovabili permettono di accelerare i mega trend della transizione energetica e ambientale, combinando buoni rendimenti con obiettivi di sostenibilità. Il settore sta assumendo un ruolo sempre più centrale nelle asset class dei fondi immobiliari, rispondendo alla crescente richiesta da parte degli investitori istituzionali di opportunità allineate agli obiettivi ESG. La sostenibilità e l’efficienza energetica, infatti, contribuiscono a incrementare il valore del patrimonio immobiliare. Nella prima metà del 2025, il mercato italiano delle rinnovabili ha registrato un calo del 18% rispetto allo stesso periodo del 2024; le difficoltà sono legate a un quadro normativo instabile, che ostacola gli investimenti e potrebbe subire ulteriori modifiche a seguito delle interlocuzioni con la Commissione Europea. Se la tendenza negativa dovesse continuare, si prevedrebbe l’installazione di soli 6 GW di nuova potenza entro fine anno, ben al di sotto dei 10 GW necessari per centrare gli obiettivi al 2030, segnando la prima battuta d’arresto dopo quattro anni di crescita.