NEL REAL ESTATE, FONDI IMMOBILIARI o CARTOLARIZZAZIONI?

redazione redazione
Jun 8, 2026 - 16:16 Updated: Jun 8, 2026 - 16:21
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NEL REAL ESTATE, FONDI IMMOBILIARI o CARTOLARIZZAZIONI?
Paolo Rosa, avvocato, già Presidente di Cassa Forense

Trento, 8 giugno 2026. Di Paolo Rosa, avvocato, già Presidente Cassa Forense

Il 4 giugno la Commissione bicamerale di controllo sugli enti previdenziali ha audito Confindustria immobiliare la quale ha rilasciato una relazione che dedica un capitolo alle cartolarizzazioni.
"3.2 CARTOLARIZZAZIONI IMMOBILIARI
La cartolarizzazione immobiliare è un altro strumento finanziario che permette di valorizzare il patrimonio pubblico trasferendo beni immobili a una Società Veicolo (SPV), che emette titoli garantiti dai proventi di tali beni (vendite o affitti).
Le cartolarizzazioni immobiliari possono giocare un ruolo di primo piano nel superare alcune barriere strutturali del mercato italiano, caratterizzato da alcuni elementi di frammentazione normativa, scarsa liquidità e difficoltà nel convogliare capitali privati. Grazie alla loro capacità di aggregare attivi eterogenei, rendere bancabili operazioni a medio-lungo termine e generare fiducia presso controparti pubbliche e private, le cartolarizzazioni possono rappresentare uno strumento strategico per contribuire alla trasformazione del settore immobiliare italiano.
Per promuovere una piena valorizzazione dello strumento, Confindustria Assoimmobiliare ha sviluppato un pacchetto organico di proposte articolate su quattro direttrici di intervento:
▪ Estensione dell’attuale disciplina delle cartolarizzazioni a tutte le tipologie di OICR alternativi presenti nell’ordinamento, includendo anche le SICAF immobiliari e superando il limite imposto ai soli fondi contrattuali.
▪ Ampliamento dell’ambito di utilizzo dei veicoli d’appoggio anche ai crediti acquistati sul mercato secondario e originati o detenuti da soggetti diversi da banche e intermediari finanziari, al fine di adeguare la normativa all’evoluzione del mercato dei crediti deteriorati e consentire una più efficace valorizzazione degli immobili posti a garanzia.
▪ Armonizzazione del regime fiscale delle SPV ex art. 7.2 L. 130/1999 con quello applicabile ad altri OICR, attraverso la riduzione delle imposte ipo-catastali dal 4% al 2% quando una Società di gestione del risparmio opera in qualità di asset manager, eliminando distorsioni fiscali e incentivando l’utilizzo di strutture di cartolarizzazione immobiliare gestite da asset manager regolamentati.
▪ Estensione del chiarimento applicativo già previsto dalla Legge di Bilancio 2021 per le SPV ex art. 7.1 della L. 130/1999 anche alle SPV. 7.2. A seguito di tale chiarimento, l'acquisizione, da parte delle società veicolo di appoggio, dei beni aventi la funzione di garanzia dei crediti oggetto di cartolarizzazione, ivi compresi i beni oggetto di contratti di locazione finanziaria, può avvenire anche per effetto di scissione o altre operazioni di aggregazione. "
Gli esperti della materia affermano che la cartolarizzazione immobiliare si candida a diventare lo strumento chiave nel real estate italiano, perchè flessibile, efficiente, competitiva."
Obiettivo della finanza immobiliare è la creazione di valore attraverso una più attenta gestione del patrimonio immobiliare, modificando in parte l’approccio tradizionale che vedeva nella rivalutazione degli immobili il veicolo per difendere il valore reale delle attività dal pericolo di svalutazione derivante dalle tensioni inflattive.
Gli interventi di valorizzazione sugli asset immobiliari consentono, in prospettiva, di facilitare la diffusione di strumenti finanziari la cui redditività è garantita dai flussi di cassa generati attraverso i canoni di locazione e i guadagni in conto capitale derivanti dalla rivalutazione dei beni.
Di qui la crescente spinta alla finanziarizzazione che coinvolge il comparto immobiliare
pubblico e privato.
In prima approssimazione, è possibile individuare due distinti strumenti:
- Fondi Immobiliari
- Cartolarizzazione
La cartolarizzazione immobiliare è l’operazione finanziaria attraverso la quale un’entità (chiamata originator) può monetizzare il proprio portafoglio immobiliare o, in alternativa, trasferire unicamente il rischio economico e di prezzo a terzi, mantenendone la titolarità giuridica. Questa tecnica di ingegneria finanziaria permette di convertire i flussi di cassa futuri derivanti dai beni immobili in titoli negoziabili sul mercato dei capitali, tipicamente classificati come Asset-Backed Securities (ABS).
Pierluigi Alessio il 22 aprile 2025 su L'EDICOLA ha scritto:
"Introdotta dal legislatore italiano nel 2019 e “compresa” solo di recente in tutta la sua portata dal mercato, la cartolarizzazione immobiliare rappresenta oggi una concreta e innovativa opportunità operativa nel settore del real estate. Si tratta di uno strumento connotato da notevoli vantaggi in termini di efficacia ed efficienza, sia sul piano gestionale che fiscale.

Il funzionamento

La cartolarizzazione immobiliare è, nella sua essenza, piuttosto semplice: viene costituita una società veicolo (SPV) che acquisisce e valorizza specifici asset immobiliari. Per farlo, la SPV raccoglie risorse finanziarie mediante l’emissione di titoli (notes) sottoscritti da investitori, privati o istituzionali, e tramite l’eventuale ricorso a finanziamenti bancari. I flussi netti generati dalla valorizzazione degli immobili sono segregati a servizio, dopo il soddisfacimento del debito bancario (abbastanza comune nelle operazioni immobiliari), del rimborso dei sottoscrittori di notes (noteholders). Questo processo di rimborso è disciplinato, ex ante, dagli accordi tra sottoscrittori e da un business plan condiviso, che definiscono i diritti dei notaholders e tempi, modalità e priorità di rimborso delle diverse classi di titoli, costruite su misura per allineare gli interessi di tutti gli attori coinvolti.

Cosa cambia

Rispetto ad alternative più note come i club deal societari o i FIA immobiliari, la cartolarizzazione, ad avviso di chi scrive, introduce vantaggi in termini di governance dell’operazione e nei profili tributari. Nel caso di un club deal/newco, l’investitore gode di un governo diretto dell’operazione ma si confronta con un regime fiscale meno efficiente. Al contrario, nei fondi immobiliari il profilo fiscale è più favorevole (fermi i rilevanti costi di struttura) a discapito della governance che è delegata interamente a soggetti terzi (SGR).

La cartolarizzazione, invece, riesce a combinare i vantaggi di entrambi i modelli: governance diretta da parte dei noteholders, che possono nominare un asset manager di fiducia, e fiscalità agevolata, molto simile a quella applicata ai fondi.

Questo grazie al fatto che si tratta di un processo regolamentato e vigilato, in cui il rispetto delle regole è garantito da una figura centrale: il Master Servicer, soggetto autorizzato ai sensi dell’art. 106 TUB e supervisionato dalla Banca d’Italia.

In particolare, la neutralità, sotto il profilo fiscale del ricorso a un fondo piuttosto che alla società di cartolarizzazione per un investitore persona fisica, apre nuovi scenari. Un ulteriore vantaggio riguarda la scalabilità dello strumento.

I costi di setup e gestione della sono contenuti, il che consente di utilizzare questa struttura anche per operazioni immobiliari di dimensioni inferiori, con un valore complessivo, tra acquisizione e capex, inferiore ai 10 milioni di euro.

Si tratta di un livello che, per i fondi tradizionali, è spesso considerato non economicamente sostenibile. In questo modo, operazioni che fino a poco tempo fa erano dominio esclusivo dei club deal tra sviluppatori e investitori possono oggi essere gestite tramite cartolarizzazione, beneficiando di una governance efficiente, di un quadro fiscale vantaggioso e del controllo esercitato dal Master Servicer.

Ma, la vera innovazione consiste nella possibilità di avvicinare il mondo del real estate al risparmio privato, storicamente canalizzato nel risparmio gestito tramite banche o società di gestione patrimoniale. Grazie alla neutralità fiscale tra fondi e cartolarizzazioni per gli investitori persone fisiche, si aprono prospettive nuove: anche i risparmiatori possono oggi accedere, in maniera regolata e vigilata, a investimenti nel settore immobiliare. Una possibilità che potrebbe contribuire a ridurre la dipendenza da capitali esteri, intercettando parte della significativa propensione al risparmio degli italiani.

L’Italia è infatti uno dei Paesi con il più alto tasso di risparmio privato al mondo. Convogliare anche solo una minima parte di questo patrimonio verso investimenti immobiliari strutturati attraverso veicoli regolamentati potrebbe rappresentare una svolta strategica per il mercato.

La cartolarizzazione immobiliare si candida a diventare uno strumento chiave per il futuro del real estate italiano: flessibile, efficiente, competitivo, in grado di attrarre sia investitori istituzionali sia privati, e di rispondere alle nuove esigenze del mercato.

Pierluigi Alessio – CBA Studio Legale e Tributario

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